Sang tên sổ đỏ (nói cách khác là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất) là cách thức chuyển quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, từ người này sang người khác nhằm công nhận quyền của bên được sang tên với nhà, đất đó. Để không mất quá nhiều thời gian và chi phí khi thực hiện thủ tục, Download.vn xin hướng dẫn các bạn thủ tục, hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Bài viết sẽ hướng dẫn về quy trình, thủ tục sang tên; đầu mục hồ sơ cần chuẩn bị; thời gian sang tên sổ đỏ và hướng dẫn cách tính thuế phí, lệ phí phải nộp khi sang tên sổ đỏ. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng người nhận chuyển nhượng, người được thừa kế, người được tặng cho quyền sử dụng đất phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ nếu không sẽ bị xử phạt.

1. Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT Hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP Luật đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP - Sửa đổi Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

2. Điều kiện sang tên Sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, phải đủ 04 điều kiện trên thì mới được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.

Lưu ý:

* Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (không được sang tên Sổ đỏ)

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, một số trường hợp sau không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện (sang tên Sổ đỏ có điều kiện)

Căn cứ Điều 192 Luật Đất đai 2013, một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, cụ thể:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

3. Các giấy tờ cần chuẩn bị

Đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định. Các bên cần chuẩn bị những giấy tờ sau đây. Các loại giấy tờ để thực hiện giao dịch sẽ được thể hiện đối với mỗi trường hợp cụ thể khi sang tên sổ đỏ. Cụ thể như sau:

Trường hợp chuyển nhượng mua bán thông thường

Bên bán chuẩn bị: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân/ hoặc hộ chiếu, đăng ký kết hôn (hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên lai thuế đất phi nông nghiệp (đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thuế đất hàng năm).
Bên mua chuẩn bị: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân, đăng ký kết hôn (hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân).

Trường hợp Bố mẹ tăng cho đất cho con

Bên tặng cho cần chuẩn bị: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân/ hoặc hộ chiếu, đăng ký kết hôn (hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên lai thuế đất
Bên được tặng cho: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân/ hoặc hộ chiếu, Giấy khai sinh (chứng minh mối quan hệ huyết thống là con)

Trường hợp anh/chị em ruột tặng cho:

Bên tặng cho cần chuẩn bị: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân/ hoặc hộ chiếu, đăng ký kết hôn (hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên lai thuế đất phi nông nghiệp, giấy khai sinh của người tặng cho.

Bên được tặng cho: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân/ hoặc hộ chiếu, Giấy khai sinh của mình (chứng minh mối quan hệ huyết thống anh em ruột)

Lưu ý: Nếu bên tặng cho là vợ chồng (chị dâu/anh rể sẽ không được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đối với tài sản của phần dâu/rể này. Phần bất động sản dâu/rể tặng cho sẽ tính 10% thuế thu nhập cá nhân và 0.5% lệ phí trước bạ. Cùng với các loại thuế, phí lệ phí khác theo quy định.

Trường hợp làm thủ tục khai nhận thừa kế:

• Bản gốc Giấy chứng nhận.
• Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế.

Trường hợp 1: Hưởng thừa kế theo di chúc.

• Di chúc hợp pháp.
• Biên bản mở di chúc có người chứng kiến và xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất;

Trường hợp 2: Hưởng thừa kế theo pháp luật.

• Bản án, quyết định của Tòa án.
• Văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế, có xác nhận của UBND cấp xã hoặc Phòng/Văn phòng công chứng về việc hưởng thừa kế.

Lưu ý:

• Trường hợp người thừa kế là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
• Trường hợp có nhiều người cùng hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng từ chối hưởng thì phải có văn bản từ chối hưởng quyền thừa kế

Một số lưu ý chung: Các bên (gọi chung là bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng) cần chuẩn bị hồ sơ gốc đầy đủ. Bản chính giầy tờ trên ko bị rách, mờ, nội dung thông tin trong hồ sơ, giấy tờ phải trùng khớp (tên, tuổi, ngày tháng năm sinh). Có một số trường giấy tờ nhân thân không thống nhất, cần phải làm các thủ tục đính chính cho thống nhất phù hợp. Về nguyên tắc giấy khai sinh sẽ là giấy tờ gốc để đính chính lại các hồ sơ giấy tờ còn lại khác (chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu/ hộ chiếu…)

4. Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ

Thủ tục khi chuyển nhượng, tặng cho gồm 03 bước chính như sau: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho; khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; nộp hồ sơ đăng ký biến động, cụ thể:

1. Công chứng hợp đồng

* Các giấy tờ cần chuẩn bị

Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

* Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng

2. Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ sang tên

* Người khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

* Nộp hồ sơ sang tên

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Thành phần hồ sơ:

Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

- Nơi nộp hồ sơ:

• Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông.
• Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
• Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
• Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.

Bước 3: Trả kết quả

* Thời gian giải quyết: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…

5. Phí sang tên Sổ đỏ

* Đây là chi phí theo quy định của pháp luật, không tính chi phí thuê người thực hiện thủ tục sang tên. Các nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế xác định, người dân nộp theo thông báo của cơ quan thuế, cụ thể:

1. Phí công chứng

- Trường hợp áp dụng:

Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Căn cứ tính phí công chứng:

+ Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở).

Theo tiết a1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

+ Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có nhà ở, tài sản khác gắn liền trên đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

- Mức thu phí công chứng:

2. Thuế thu nhập cá nhân

* Trường hợp áp dụng

Khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.

* Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).

- Khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:

Theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng, thừa kế là bất đống sản (nhà, đất) được tính như sau:

Lưu ý: Không phải ai nhận chuyển nhượng, tặng cho cũng phải nộp thuế.

3. Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng - mua bán).

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

* Mức nộp lệ phí với đất

* Mức nộp lệ phí đối với nhà ở:

Trong đó:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Riêng:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

- Giá 01 m² nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m² sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.

- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

4. Phí khác

Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định nên mỗi tỉnh, thành có mức thu khác nhau.